Decydując się na zakup nowego mieszkania z tzw. rynku pierwotnego warto wiedzieć jak zostaje przeprowadzona taka transakcja. W odróżnieniu od rynku wtórnego zakup mieszkania od dewelopera jest bardziej skomplikowany i należy mieć świadomość jakie musimy podjąć następujące po sobie kroki.
Jeśli zdecydujemy się na konkretny lokal mieszkalny i jego zakup finansujemy kredytem to pierwszym krokiem będzie wizyta u specjalisty zajmującego się kredytami hipotecznymi. Pozwoli nam to zbadać zdolność kredytową i określić poziom raty oraz kosztów kredytu. Zdolność kredytowa to maksymalna kwota jaką bank jest skłonny pożyczyć klientowi badając jego zarobki, zobowiązania, okres trwania przyszłego kredytu mieszkaniowego oraz koszty życia w danej miejscowości. Oczywiście nie musimy pożyczać maksymalnej kwoty, ważne, aby mieć pewien zapas zdolności, ponieważ po złożeniu wniosku analityk bankowy może przyjąć indywidualne koszty gospodarstwa domowego lub inaczej zweryfikować dochody. Trzeba mieć świadomość, że nie wszystkie składniki wynagrodzenia wliczają się w średnią miesięczną zarobków.
Aby poczuć się bezpiecznie i komfortowo wstępną decyzję kredytową z banku o przyznaniu kredytu możemy uzyskać bez podpisywania umowy deweloperskiej. Wystarczy, że do wniosku kredytowego złożymy umowę rezerwacyjną z prospektem informacyjnym i wzorem umowy deweloperskiej. W razie odmownej decyzji z banku wycofujemy rezerwację u dewelopera. Oprócz dokumentacji inwestycji należy także przedstawić dokumenty potwierdzające dochody- w zależności od źródła dochodu będą to najczęściej:
– umowa o pracę: zaświadczenie o zarobkach i wyciągi,
– umowa zlecenie/ o dzieło: zaświadczenie o zarobkach/ umowy i wyciągi,
– działalność gospodarcza: PIT za ubiegły rok oraz bieżące wyniki finansowe (ewidencja przychodów lub książka przychodów i rozchodów). W przypadku karty podatkowej wystarczy decyzja Urzędu Skarbowego o wysokości podatku na dany rok,
– wynajem nieruchomości: wyciąg i umowa najmu plus akt notarialny potwierdzający własność,
– kontrakt marynarski: wyciąg, książeczka żeglarska i ostatnie kontrakty za 12/24 m-ce.
Kredyt- doradzę bank, zajmę się formalnościami, pomogę skompletować dokumenty- skontaktuj się ze mną
Po otrzymaniu pozytywnej odpowiedzi z banku udajemy się do notariusza, aby z deweloperem podpisać tzw. umowę deweloperską. Takie umowy stanowią obecnie 90% transakcji między deweloperem a kupującym mieszkanie.
Kolejnym krokiem jest podpisanie umowy kredytowej z bankiem. Jeśli płatność za mieszkanie rozbita jest na części to bank dostosowuje się do tych płatności zawartych w harmonogramie umowy deweloperskiej. Bank uruchamiając części kredytu, tzw. transze pobiera od kredytobiorcy niepełną ratę- płacimy tylko odsetki do czasu wypłaty całości kredytu. To powoduje, że pełna płatność raty pojawia się dopiero w okolicach oddania mieszkania do użytkowania, nie obciążając wcześniej naszego budżetu domowego. Przeciętnie za każde wypłacone 100 tys. kredytu płacimy ratę ok. 460 zł. Rata ta uwzględnia także ubezpieczenie pomostowe (do czasu kiedy mieszkanie będzie miało założoną księgę wieczystą i zostanie dokonany wpis hipoteki). Należy pamiętać, że jest to rata odsetkowa, banki w tym czasie stosują karencję w spłacie kapitału. Po wypłacie całości kredytu i otrzymaniu protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania należy umówić się po raz drugi do notariusza, tym razem aby deweloper przeniósł własność na osobę kupującą mieszkanie. Dodatkowo notariusz w akcie notarialnym składa wniosek o wpis hipoteki banku.
Najważniejsze informacje dotyczące kosztów zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, o których należy pamiętać:
– brak opłaty podatku PCC w wysokości 2% wartości mieszkania w stosunku do zakupu mieszkania z rynku wtórnego,
– opłata za umowę deweloperską i umowę przeniesienia własności mieszkania (stawki różnią się znacznie i są uzależnione od wysokości taksy notarialnej, ilości wypisów aktu notarialnego, ilości wniosków złożonych do ksiąg wieczystych)- przeciętny koszt to ok. 2200 zł za mieszkanie warte 200 tys.),
– należy pamiętać o kosztach wykończenia mieszkania (które także możemy skredytować) oraz o kosztach wyposażenia,
– jeśli zdecydujemy się na mieszkanie, którego stopień budowy jest niski (np. 40%) to zanim się do niego wprowadzimy minie około kilkunastu miesięcy. Będzie się to wiązało z minimalnie wyższym kosztem odsetkowym uruchamianych transz kredytu, ale z drugiej strony mamy czas, aby uzbierać pieniądze na wykończenie i wyposażenie mieszkania,
– niewątpliwym atutem mieszkania nowego niskie koszty czynszu i opłat eksploatacyjnych w porównaniu z rynkiem wtórnym (niektóre mieszkania są bezczynszowe).